Estrategias para no salir perjudicados.
1.- QUE VA A PASAR CON MI VIVIENDA?
Son muchas las consultas que estamos recibiendo en los últimos días.
La crisis, Ertes y desempleo no auguran nada bueno, y lo que, en su día, con la economía y empleo funcionando, era una buena decisión, hoy, posiblemente sea una mala opción.
Todos los que nos han consultado, prefieren dejar la cooperativa.
Por eso vamos a estudiar este tema.
A.- PRIMER PERJUICIO. ATRASO EN LAS OBRAS
Lógicamente, los plazos no se van a cumplir. Se está perdiendo un tiempo que no se podrá recuperar, y en algún momento tendremos o podemos tener problemas de suministros en plazo del material de obra.
Los planes de trabajo, los cronogramas, no contemplan que los trabajos se realicen respetando espacios de seguridad, con menos gente, con mascarilla etc.…
Todo esto atrasará la obra. El propio rendimiento de los trabajadores en verano, con mascarillas y guantes, con altas temperaturas, va a ser menor, por lo que requiere más tiempo.
Más tiempo, más intereses.
B.- SEGUNDO PERJUICIO. EJECUCION MAS COMPLEJA
La obra se ha presupuestado pensando en las anteriores formas de trabajar, con los nuevos sistemas, se va a complicar, lo que se traduce siempre en mayores costes.
Este aumento de costes será mayor o menor según lo avanzada que este la obra, y su complejidad.
ADVERTENCIA: bajar los costes en otras partidas por cambio a materiales más económicos, o menos obra, no es compensar. Tendré por igual o más precio una casa peor o de menor valor.
C.- COMPLICACIONES FINANCIERAS.
En la cooperativa, no estamos solos. Podemos tener la suerte de no estar muy afectados económicamente por la crisis, pero posiblemente una parte importante de los cooperativistas se vean afectados.
Y sí, eso afecta a todos.
Porque pone sobre aviso a las entidades financieras, recuerda que le diste autorización para usar tus datos, y comprobaran quien puede estar en mayor o menor grado afectado por la crisis.
Ante esa estrategia el BANCO pretenderá vincular a todos con los créditos de todos.
Esto es, tú no sólo eres responsable de la hipoteca que se derive en su día de tu vivienda, sino que todos responden de todo, y si llegado el día, quedan viviendas o locales libres, TODOS responderán por ello. Lógicamente el que no tenga nada, le da igual, el que tenga o paga o se le embarga.
ADVERTENCIA Jamás y bajo ningún concepto asumas o firmes una hipoteca conjunta. Quien firma es la Cooperativa, que tiene personalidad jurídica, y tú eres hoy parte de la cooperativa, pero mañana puedes dejar de serlo, según te interese.
Tú puedes ser socio de una empresa, comprando acciones, pero no respondes de sus deudas. La cooperativa igual, pero nunca firmes ni le avales, ni pidas conjuntamente.
D.- GESTION MAS COMPLICADA
En la cooperativa, de 100 socios, hay 10 que ya no pueden pagar, y otros 20 que no les compensa por la incertidumbre o porque cuando pidan la hipoteca no reúnen los requisitos del banco. Posiblemente habrá otros 20 más que como se complique, tampoco les compense.
La Gestora (no manda, obedece), quiere seguir a toda costa, es lógico, es su negocio, y de alguna manera está comprometida con el Banco, (para apoyar próximas cooperativas), el constructor, el arquitecto….
Así que dice que no pasa nada y que, si la gente se va, van a perder todo.
Sin embargo, LAS CANTIDADES QUE LOS SOCIOS HAN PAGADO ESTAN AVALADAS O GARANTIZADAS POR UN SEGURO.
2.- COMO PUEDEN CAMBIAR LAS COSAS
Ante este panorama, ¿que sucede?
De los diversos personajes que intervienen en la cooperativa, uno pone dinero y los demás lo quieren. Todos quieren el dinero del cooperativista, vendiéndole, la vivienda, el proyecto, los seguros, los créditos, la hipoteca…
Así que cuando un Cooperativista decide o piensa en su cooperativa debe tener claro ese principio. No es ni bueno ni malo, simplemente el único que va a aportar dinero es él, a cambio de una vivienda, sí, pero solo él pone dinero, el banco pone créditos, deja tiempo para recuperar el dinero que deja, más interés y beneficio, ese es su negocio.
Bueno, el Banco teme financiar 100 viviendas, ¿y sabe que adjudicara en el mejor de los casos 70?… y se quedará con 30 viviendas, de las que tendrá que pagar gastos e impuestos… él no quiere viviendas, quiere vender un crédito hipotecario a los cooperativistas.
Entonces, que suele pasar, ¿cuál es su desarrollo?
El Banco habla con el constructor, y le dice, no estoy cómodo en esta situación, tú haces una obra, la certificas y te pago. De ese pago cobra también arquitectos, técnicos y la gestora por la gestión… pero si al final no se adjudican todas las viviendas a señores solventes, me las tendré que quedar y venderlas a la baja, NO ME INTERESA.
PERO…. Tengo una idea, vamos a hacer que los cooperativistas se hagan responsables todos de todas las hipotecas y deudas.
¿Cómo actúa el Banco?
Presiona al constructor, ayúdame a convencer a esta gente o no te pago. Y también a la Gestora, te he apoyado en tu negocio, apóyame ahora a mí, o no hare más tratos contigo. Debemos convencer a los cooperativistas.
Y se ponen de acuerdo todos los que “cobran” de la cooperativa para ofrecer soluciones a …sí, los que pagan.
Sus argumentos:
Unidad. – Hemo de estar todos juntos, solo juntos lo podemos sacar.
Continuidad. – Hay que seguir, es como una bicicleta, si paramos nos caemos.
Miedo. – Lo vais a perder todo. (si hay un seguro o aval, luego lo comentaremos) eso lo que dicen.
Emoción. – Es vuestra casa por lo que estáis luchando. (no, mi casa era en otro contexto, plazo, condiciones, precio y valor …. Hoy es algo “parecido”)
Oportunidad perdida. – Si abandonáis os arrepentiréis siempre, esto es un chollo.
Esperanza. – Esto se recupera, y en nada está todo hecho y las viviendas valdrán más. (es un acto de fe).
Compromiso. – Nos disteis vuestra palabra, hay acuerdos firmados, no podéis para beneficiar a unos, perjudicar a todos. Bueno, es un negocio/inversión y ahora puede no interesarte. Es lo que tienen los negocios.
Apoyo al Consejo Rector. – Vais a dejar colgado al Consejo Rector.
ADVERTENCIA : PÉSIMAS NOTICIAS PARA EL CONSEJO RECTOR
La Gestora nunca es responsable de nada, lo es el Consejo Rector que es quien firma. Del mismo modo que el fiscalista que hace la declaración de la renta de Juan, no pagara la multa de Juan ni ira a la cárcel por Juan, ira Juan, aunque no tenga ni idea por qué.
En momentos de crisis, surgen muchos problemas de caja y tesorería. A veces se cae en la tentación de pedir aplazamiento de algún pago, recurrir algún impuesto…. son procesos largos, y cuando concluyen, en la cooperativa sólo queda el consejo rector. Y si, es quien deberá pagar, y luego, pedir y al final demandar al resto de cooperativistas. Es un mal pleito, nosotros, en las ocasiones que nos lo han pedido, no hemos aceptado el encargo.
Soy miembro del Consejo Rector, me estas amargando. Bueno…
LA SOLUCION se llama Seguro de Responsabilidad Civil, al fin y al cabo, eres un directivo de una persona jurídica, con la forma de cooperativa, y debes tener un seguro por si sucede algo. (ya que encima el cargo es gratuito). Y el seguro lo paga la Cooperativa, por supuesto.
Bueno, pues la Gestora habla con el Consejo Rector, y le convence para convocar una Asamblea, en la que algún punto de manera muy camuflada mete el problema, estas suelen ser las vías:
- Nuevo Plan de Financiación.
Propuesta, el Banco nos quiere ayudar, y como se va a alargar nos propone un nuevo crédito que, abarata, alarga, regala, en fin, un puñado de cosas como cortina de humo, para concluir: Y HEMOS DE IR TODOS A FIRMAR, O DAR PODERES PARA QUE FIRMEMOS EN VUESTRO NOMBRE
- Ratificación de Acuerdos para la Continuidad de la Obra.
El Constructor tiene problemas para cobrar las ejecuciones de obra que está haciendo y nos amenaza con:
- Ir muy despacito.
- .Abandonar la obra
- Revisar el presupuesto y subir el precio.
Así que, en cualquier caso, o tardara más, o costara más o…si deja la obra, no encontraremos quien siga….
Pero, os dirán, hay una solución, que es apoyar al constructor para que pueda cobrar su trabajo, porque él no tiene la culpa y ….
Y aquí aparece otro papel en el que de alguna manera todos renuncian a dejar la cooperativa… o se vinculan y obligan a los pagos etc…
ADVERTENCIA
Es muy usual, que cuando alguien plantee alguna duda razonable, por ejemplo:
¿Si mi mujer o yo nos quedamos sin trabajo los dos, o nos divorciamos o… que pasaría?
Las respuestas habituales son:
- No te preocupes, se estudiará cada caso, no queremos perjudicar a nadie.
- Hombre si estáis en el paro pues lo entendemos y nos adaptaremos.
- En casos excepcionales, no os preocupéis se os devolverá el dinero… etc. etc.
ADVERTENCIA No suele ser verdad. Tu has firmado un acuerdo concreto, y ellos, de palabra solo te dicen que no te preocupes. Cuando alguien dice, no te preocupes, asústate, Te la van a clavar y no te vas a dar ni cuenta. Lo que digan no vale para nada. Para nada.
SOLUCION Se plantea, mira como tú y yo estamos aquí pero mañana nos podemos morir, para que quede claro, me firmas el compromiso de devolución del dinero, el plazo, su garantía y quien se hace responsable. Pide que avale la Gestora.
¿Es que no te fías de mí?
Si, lo mismo que tú de mí, por eso he firmado los estatutos el ingreso de la cooperativa etc.
Siguiente evasiva.
Lo plantearemos para la próxima reunión, asamblea, más adelante etc.…
Muy bien, pues suspendemos todo y hasta que no esté claro este tema, no pasamos a ningún otro.
Que sí, que hay que seguir, Vale, me opongo a todo hasta que se aclare esto.
3.- DONDE ESTÁ EL SALVAVIDAS?
Debe estar en la carpeta con todos los papeles de la cooperativa. Es el Aval o el Seguro en garantía de las cantidades entregadas a cuenta.
Tienen que haberte dado uno. Y debes pedir a la cooperativa, está obligada a dártelo, un CERTIFICADO de las cantidades que has entregado a cuenta.
UFFFF, no me lo han dado. LO PIDES POR ESCRITO, junto al certificado.
Me dicen que no hay. Bueno, tenemos un problema que indica varios. No se están haciendo las cosas bien, preparémonos para más sorpresas.
Si no hay seguro o aval (es el obligatorio por la Ley de edificación, no es que te lo dan porque son muy buenos chicos) se puede pedir la responsabilidad al Banco donde se ingresaron las cantidades a cuenta. Es más complicado y espero que sea un caso excepcional, pero hay sentencias condenando al banco.
3.1 LIMITES DEL SALVAVIDAS
El seguro o aval, no garantiza que tu hagas un buen negocio o una buena compra. Garantiza que el dinero que has ido entregando ha servido para que al final tengas la vivienda, más o menos en el plazo estipulado, y más o menos por el precio que se decía al principio.
Solo puedo negarme cuando el plazo se haya excedido en mucho, o el precio haya subido, (normalmente más de un 25%).
Y que el mayor plazo o precio no sea porque se han pedido más cosas.
O que el proyecto ahora es inviable por falta de cooperativistas, porque hay bajas y piden que se les devuelva su dinero.
Bueno, aquí aparece un falso amigo.
3.2.- EL SEGURO
Si la compañía aseguradora, o el banco avalista, veo peligrar la cooperativa, solo tiene un temor. Que no se acabe la obra, o que se declare el concurso de acreedores.
Si eso sucede, deberá abonar a los socios cooperativistas las cantidades abonadas, más los intereses hasta el límite pactado.
Y se pone en el lugar jurídico de los cooperativistas…. Pero el Seguro no quiere pagar cientos de miles de euros por unas viviendas que nadie quiere y están a mitad hacer.
A todos los que no quieran seguir, el que quiera seguir, lógicamente no ha tenido siniestro.
Visto este plan general, la duda es…
4.- Y QUE HAGO?
CUATRO SUPUESTOS:
A.- LA COOPERATIVA SE ESTÁ COMPLICANDO
Señales:
Hay bajas, pero no las quieren concretar.
Nos dicen que no cobraremos si no seguimos.
Nos piden paciencia y que hay solución (VA A APARECER EL PLAN DE FINANCIACION O RATIFICACION DE ACUERDOS, o algo parecido).
Piden modificar los Estatutos y cuelan que sea más difícil salir.
Preguntamos si hay dinero en Caja y bancos y no hay respuesta o es poco clara.
Tampoco tenemos claro cuántas viviendas están sin adjudicar.
Impiden o dificultan el contacto entre cooperativistas, no facilitan forma de hablar antes de asambleas.
Amenazas más o menos veladas o directas: “quien hable mal de la cooperativa o diga lo que pasa, será responsable y se le sancionara”,” lo que pasa en la cooperativa es secreto entre nosotros…” en los Estatutos pone que no se puede perjudicar a l Cooperativa etc.
Se crea un núcleo duro de los fieles al plan, son los afines a la Gestora y al Consejo Rector, son los buenos, los demás, los malos.
Se intenta hablar con los malos de uno en uno, y se le niega documentación, certificados, aunque tengan derecho. (normalmente dicen que se amparan en la Ley de Protección de Datos)
¿QUE HAGO EN ESAS CIRCUNSTANCIAS?
Consejos generales:
NO FIRMAR NADA.
BUSCAR Y PEDIR LA DOCUMENTACION.
INTENTAR OBTENER LA MAXIMA INFORMACION.
En definitiva, estar a la expectativa, pero de manera activa. Contacta, desde fuera de la cooperativa con el mayor número de socios que compartan tus inquietudes. Solicítales permiso y obtén sus números de teléfono, coordina con ellos un grupo de WhatsApp en paralelo.
Procura pedir asesoramiento ya. No te basta el abogado de la cooperativa, que ha puesto la Gestora.
Es importante distinguir que quiere cada uno, y cuál es su interés:
GESTORA – quiere acabar la obra: su interés es cobrar sus honorarios.
CONSTRUCTOR – quiere acabar la obra: su interés es tener trabajo y negocio.
BANCO quiere adjudicar las viviendas, interés tener a los cooperativistas como clientes y que paguen las hipotecas. Son clientes cautivos para 20, 30 años, a los que vender tarjetas, seguros, pensiones…
SEGURO quiere que se acabe interés cobrar la prima y no pagar, todo beneficio.
CONSEJO RECTOR es más fácil engañar a alguien que convencerle que le han engañado.
No sabe muy bien lo que quiere, pero hay parte de su Ego ahí metido, en la cooperativa que el oficialmente dirige, no puede acabar mal, es como su mayor obra, está manejando millones de euros. Se codea con el Gestor, el Arquitecto, el Banco y todos le hacen la pelota, porque es un tío responsable y valido y bla bla bla
B.- NOS DICEN QUE TODO VA BIEN Y QUE NO PASA NADA
Quiere decir que todavía pueden contener la información, y están aguantando, esperando….
Cada cooperativista debe preguntarse: ¿Estoy cómodo en la Cooperativa? ¿Hoy, volvería a entrar y poner dinero?
C.- NOS CONVOCAN Y RECONOCEN PROBLEMAS
Es la postura más lógica. Suele adoptarse sobre todo en dos casos, no ha empezado la obra o no hay socios suficientes para arrancar.
Arrancar, tener cubierto entre el 70% o más de modo que el Banco conceda la financiación.
En ese caso, normalmente, se deja la Cooperativa en punto muerto.
Para ello, se retira las cantidades entregadas a cuenta de la vivienda y se deja sólo el capital social de la cooperativa. Son cantidades pequeñas, entre 100 y 1.500 euros.
Bueno, en ese caso, tienes toda la información y un plan razonable. Lo normal, sacar el dinero a cuenta de la vivienda, perder el aval, ya que has recuperado el dinero, y dejar el capital social por si suena la flauta, pero dándolo por perdido. Es una “apuesta razonable”.
D.- YA SE NOS HA IDO DE LAS MANOS.
Cada vez menos socios en la cooperativa, nadie quiere comprometerse en nada, la Gestora, Banco, Constructor agobian porque hay pagos pendientes. Hay una sensación de urgencia y que solo quieren nuestro dinero, que manifestemos adhesión a todo lo que dicen, nos prohíben comentar entre los socios etc.…
Es el momento de las grandes preguntas:
¿Podemos hacer frente hoy, con los recursos que contamos hoy en la caja (no con inmuebles que “teóricamente” valen una fortuna), a las obligaciones que tenemos?
¿Podemos devolverle el dinero a los socios que han pedido la baja?
¿Es razonable pensar que, en unos meses, pongamos seis, siete meses, estaremos mejor? En caso afirmativo, ¿por qué? ¿en que estaremos mejor? ¿Como estaremos mejor?
Si no podemos hacer frente a nuestras obligaciones, y nuestras previsiones para dentro de seis meses no son mucho mejores, estamos en un supuesto que está regulado:
CONCURSO DE ACREEDORES.
Da igual que tenga un solar, derecho de superficie… que valga millones de euros… lo cierto es que no podemos aguantar, y el valor de compra posiblemente sea superior al de venta si tuviéramos que vender ahora.
Antes de liarnos más, y por imperativo legal, estamos en concurso.
Este concurso, nos protege como acreedores de las cantidades entregadas a cuenta de las que tenemos seguro o aval, y nos perjudica en las cantidades entregadas como capital social que seguramente perderemos.
Protege también al Consejo Rector, ya que es su obligación.
Esta situación es la mas cómoda para los socios. Un concurso dura años, y durante el mismo se suspenden las obligaciones. Hoy o el próximo año igual no es viable, pero en un horizonte de tres años a lo mejor sí.
El concurso puede levantarse en cualquier momento que haya viabilidad. Dura unos cinco años, y si en ese periodo es posible, se retoma el proyecto.
5.- INCONVENIENTES EN LA CONTINUIDAD HASTA EL FINAL DE UNA COOPERATIVA CON PARTE DE LOS SOCIOS EN BAJA
Además de las tensiones y desvelos, aun cuando se realice la obra, una cooperativa que concluya con socios en baja presenta una serie de grave inconvenientes.
En primer lugar, a veces se opta por no concluir las zonas comunes, o limitar los servicios.
En segundo lugar, suponiendo un tercio de las viviendas sin titular, genera un aumento de ese tercio en los gastos comunes sobre el resto, los cooperativistas propietarios.
El Banco tendrá una hipoteca sobre las viviendas, que ira subiendo por los intereses, pero no quiere ser dueño, ya que mientras no sea el titular no esta obligado a pagar ni gastos, ni Ibis ni nada.
En tercer lugar, el Banco intentara vender las viviendas, al principio al precio original, para luego venderlas como le venga mejor. El Banco quiere recuperar lo que sea.
Hemos visto como los Bancos ofrecen viviendas con grandes descuentos, 20, 30 y hasta 50%.
Puedes tener tu vivienda por la que has pagado 300 y el banco ofertar una igual por 150.
El Banco ofrecerá para venderlas las mejores condiciones hipotecarias, quiere vender, salir del problema. Es uno de muchos.
Si en los próximos años, cinco, por poner un plazo razonable, quieres o necesitar vender tu casa, va a ser muy complicado, casi imposible si queda alguna vivienda “a estrenar” del Banco,
Y, además, el ultimo precio de referencia de la vivienda será el del Banco, los 150, no los 300 que tu estas pagando.
No es infrecuente que transcurrido un tiempo prudencial, la cooperativa al no poder hacer frente a los pagos de gastos e impuestos de los bienes sin adjudicar, presente concurso.
Nuestro consejo es, antes de pagar nada, presentar el concurso, no tiene sentido hacer aportaciones extraordinarias a fondo perdido por unas viviendas con fuertes hipotecas.
6.- Y AUN ASI LAS COOPERATIVAS FUNCIONAN
Con todo, es eficaz y practico el sistema de Cooperativas, sí, rotundamente sí. Pero ha de cumplir una serie de requisitos que garantice los derechos de los cooperativistas:
El primero, información, veraz, actualizada, real, sin tapujos.
Y que cada cooperativista bien informado decida lo que le conviene en cada momento.
Segundo, diferenciemos los roles. Todos queremos lo mismo, pero por un interés final distinto. A veces coincide, a veces no. Hay que saber distinguirlos.
Garantías, seguro o aval de las cantidades de los cooperativistas, y un procedimiento razonable de salida, no plazos desorbitados que a veces exceden incluso el del proyecto constructivo.
Garantías para el Consejo Rector, mediante un seguro de responsabilidad civil.
Que sea de verdad una cooperativa, no una promoción encubierta, no una comunidad de bienes y/o propietarios, que tenga personalidad jurídica diferente a los socios, y que sea esta personalidad y no los socios quien asuma las obligaciones.
Una Gestora profesional, no dependiente de un promotor o de una constructora, que informe, haga su trabajo y ayude a tomar decisiones, pero que no las tome la Gestora, sino los socios. La Gestora es tu empleado.
El socio cooperativista ha de estar pendiente, acudir a las reuniones, obtener documentación, y que esa documentación, sino sabe, se la interprete alguien independiente, no la Gestora.
Y, por último.
Saber parar. Una vez adjudicadas las viviendas, lo lógico es disolver la cooperativa. Si hay locales o algún inmueble, aportarlo a la comunidad de propietarios. Si no lo hay, en el momento de escriturar la adjudicación de la vivienda y tras ese acto, pedir la baja. Así nadie puede reclamar nada. Tu querías una vivienda y para eso te hiciste cooperativista, ya tienes tu vivienda, no te interesa seguir ni que te planteen nuevos gastos.