ALERTA COOPERATIVAS!
INFORME SOBRE AUMENTO DE COSTES.
Estamos recibiendo en los últimos días, consultas sobre un problema que acaba de surgir.
El aumento de los costes de materias primas, de combustible, con un IPC que ronda el 10%, genera una serie de problemas en la cooperativa.
El más importante es la suspensión de la ejecución de las obras contratadas, o la amenaza de suspensión, junto con la propuesta por parte de las constructoras de modificar al alza, el precio de la obra, y permitir cláusulas automáticas de revisión, subiendo el precio final, sin mayor intervención de la cooperativa.
Sin entrar a justificar las causas del aumento, que no son motivos de este informe, queremos plantear como afecta a las cooperativas.
Uno de los criterios al escoger una vivienda en el modelo de cooperativa, es sin duda, el precio.
Además, frente al precio final que el promotor puede poner a las viviendas, el cooperativista tiene un precio inicial, junto a un plano y memoria de calidades, al que la obra se tiene que ajustar.
Por supuesto entendemos que pueda haber justificadas y pequeñas alzas, sobre un 5%, tal vez más, pero también hemos tenido casos en que se han producido bajadas del precio final, luego no siempre son alzas y no siempre son significativas.
Ahora las constructoras están poniéndose en contacto con las cooperativas para comunicarles la necesidad de modificar el contrato suscrito en su día, con un precio final cerrado, añadir una serie de alzas, y la facultad de aplicarlas directamente en el futuro.
Esto es en la mayoría de los casos inaceptable, y va a suponer la ruina de la cooperativa.
Una subida inicial de más del 10% de cualquier fase de ejecución, y la admisión de repercutir subidas de manera automática, va a suponer incrementos finales de mas del 25%.
Puesto que a esas subidas hay que añadir los impuestos, y que las subidas más importantes van a producirse en las fases finales, las de acabados de la obra, donde se consumen más materiales, más caros y más susceptibles de subir el precio.
Además de estas subidas, hay que estar pendiente de las subidas de los tipos de interés, puesto que, con una inflación disparada, los tipos de interés subirán.
En una cooperativa todo esto afecta de diversas maneras.
En primer lugar, muchos cooperativistas no van a poder asumir los nuevos precios, por estar fuera de sus posibilidades de pago.
En segundo lugar, estos socios, pedirán la baja, lo que genera inseguridad en los bancos o financieras, y de rebote en los constructores.
En tercer lugar, ello conlleva a una mayor exigencia de la banca de requisitos y avalas, solicitando mas compromiso de los socios de la cooperativa, para que pasen a ser directamente responsables de los créditos.
Y ello, genera, nuevas bajas.
¿Qué podemos hacer?
Replantear toda la situación.
Afortunadamente estamos con tres ventajas:
1.- Tenemos un contrato cuyo cumplimiento podemos y debemos exigir, y si no, solicitar indemnización.
2.- Tenemos un suelo, propiedad de la cooperativa, que también, por la inflación, ha subido el precio, de lo que podemos beneficiarnos.
3.- Tenemos garantizadas las cantidades entregadas a cuenta, por seguros o avales.
ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN Y PLANTEAMIENTO DE ESTRATEGIAS A PARTIR DE LOS INTERESES DE LOS DIVERSOS ACTORES.
Cada elemento de la cooperativa tiene unos intereses aparentes, comerciales, y otros intereses directos o reales.
En esta situación de crisis estos son los participantes de una cooperativa y cuáles son sus intereses:
LA GESTORA
Ha realizado su trabajo con éxito, el riesgo de su negocio no lo quiere correr.
Interés aparente. que continue la cooperativa porque el proyecto es bueno y hay socios,
Estrategia: aguantar, decid que es pasajero, que nada cambia que es una buena opción, en cualquier caso,
Interés real: cobrar, hasta que la cooperativa no es en marcha y como se ejecute la obra, el no cobrara, tiene que aguantar porque ha hecho una inversión, tiempo y recursos, ha montado la cooperativa, y partir de ahí, el riesgo es de los socios, no suyo, Quieren cobrar sus honorarios como sea.
Los socios no volverán a ser clientes ni colaboradores, los demás intervinientes, sí.
EL ARQUITECTO Y PROFESIONALES
Ha realizado un proyecto a éxito, y para él, el éxito ya ha esta ahí. No es su problema. El hace proyectos y solo cobra cuando hay socios, ahora los hay, quiere cobrar, proyecto, dirección de obra etc.
Interés aparente: defender su proyecto y viabilidad.
Interés Real, cobrar sus honorarios
LA CONSTRUCTORA
Presentó un presupuesto, se le adjudicó la obra, y firmó un contrato.
Simplemente dice que no lo puedo o no lo va a cumplir.
Interés aparente: seguir con la obra, pero a otro precio.
Interés real. ganar dinero. El problema es que es un profesional que se ha equivocado, o no ha sabido prever lo que podía pasar.
Quiere un contrato nuevo, es decir, incumplir el compromiso ya firmado, y tener un contrato nuevo que le permita subidas automáticas o casi.
EL BANCO
Tiene una operación bonita, es una cooperativa, primera residencia, garantía hipotecaria y capta clientes de larga duración.
Interés aparente: ayudar en la conlcusion de las viviendas.
Interés Real: que sigan los socios y paguen, el precio final no es su problema.
CONSEJO RECTOR
Son voluntarios, cargo gratuito. No entienden porque si hay un contrato ahora lo quieren cambiar.
Interés aparente: llevarlo todo con la máxima legalidad y control.
Interés Real: no tener problemas.
Están en una encrucijada, porque de todo lo que hagan que pueda repercutir en el precio final, deberá dar explicaciones a los socios.
COOPERATIVISTAS / SOCIOS
Firmaron todo lo que se les puso por delante. Pagan todo lo que se les dice. Tienen ilusión por el proyecto y la vivienda, pero quiere tener seguridad y tranquilidad.
Interés Aparente: tener al final la casa.
Interés Real: que esa casa cuadre en sus números y no les de sustos, Sobre todo, no perder el dinero, ya que consideran que han hecho una compra, la de una vivienda, y no una inversión en un negocio de promoción donde el beneficio es la posibilidad de adquirir una vivienda a precio de coste.
BUENO, ¿Y QUÉ HACEMOS?
Pues lo más sencillo.
1.- Asumir que el contrato que se ha firmado, y la vivienda por ese precio ya no existe. No va a poder ser.
2.- Hay que replantear todo. Los costes, y la permanencia en la cooperativa.
3.- Los costes tienen un efecto piramidal:
a.- Sube la materia prima y combustibles.
b.- Subirán salarios, tasas (que van por tabla de precios.)
c.- Si sube el coste, este tiene añadido impuestos que rematan el aumento.
d.- En este estado de cosas, sube el IPC, por lo que subirá el tipo de interés.
e.- Antes financiábamos 100 al 3%, ahora financiaremos 125 al 6%. Eso obliga a muchos socios a replantearse su permanencia en la cooperativa.
4.- Paralizar todo hasta que tengamos todo claro. Las partes que cobran de la cooperativa quieren seguir en marcha y ya se irán solucionando, o no, los problemas. Los que pagan, los socios, deben convertir esa necesidad de inercia en ayuda a un buen acuerdo.
5.- Comunicar desde el Consejo Rector al Banco la paralización y los motivos.
No se van a cumplir los objetivos marcados, ni en fecha, ni en coste, ni en numero de socios, por el incumplimiento de la constructora.
6.- Eso tiene dos efectos.
El banco hará frente con la gestora y la constructora. (pero cada uno quiere salvar su interés)
El banco querrá modificar la relación con los socios, y hacerles responsables desde ya de toda la carga financiera, cerrando la posibilidad de bajas recobrando el dinero.
7.- Así las cosas, habrá llegado el momento de tomar las siguientes decisiones en interés de los socios que son quienes pagan.
a.- Asumir el fin del proyecto y la posibilidad de un nuevo proyecto, con los mismos u otros socios.
b.- Facilitar la salida y devolución del dinero a los socios
– Mediante la devolución en metálico o vía aval.
– Modificando los estatutos
– Mediante la venta de activos, el suelo
c.- Si no se puede devolver, nos encontraremos en un escenario de proyecto fallido, activo insuficiente para satisfacer el pasivo que reclaman los socios en baja, y se deberá presentar concurso.
En ese concurso, los socios recuperan las cantidades entregadas a cuenta y los intereses vía ejecución del aval o del seguro.
